Парки и рваные джинсы в городской среде

Вопрос ухоженности природной составляющей городской среды (парков, скверов и т.п.) — это аспект моды. Так же как когда-то в Европе парки с нестриженой травой выше 5 сантиметров и не с квадратными деревьями считались неухоженными, так и одежда с дырками считалась дурным тоном, так и нелакированное дерево в интерьере было неуместно.

Но «дикие уголки» необходимы для поддержания биоразнообразия в городской среде.

Современная мода на всякую «крафтовость», потёртость и естественность постепенно проникает везде, в том числе и в культуру оформления парков. И если полноценно ввести в моду естественный облик природы, то заросший газон или заболоченный пруд не будут казаться неухоженными, и никому (за редким исключением) не захочется кидать в них мусор. И там, где сейчас стригут газон, скоро будут воссоздавать природную среду.

Вот, например, карманный парк в старом Париже

А так выглядит современный парижский карманный парк

Вот парк перед Лувром

А это парк в новом районе Парижа

Визуальный анализ результатов инвестиций

Вот пример небольшого многоквартирного дома для аренды. Его спроектировало и разработало инвестиционную стратегию наше бюро MMST Architekten.

Это самый красивый дом в своём районе. Люди заглядываются на него, проходя мимо.

Красивый дом легче сдать в аренду. Но что делает его красивым?

Я проанализировал фасад по своей методике, которая основана на знаниях о микродвижениях глаз (саккадах) и теории информации.

Для анализа важны следующие факторы:

— количество элементов фасада (технических, конструктивных и декоративных элементов таких, как окна, балконы, вентиляционные решётки, карнизы, эркеры и так далее). Я обнаружил 80 таких элементов в данном примере;

— площадь, которую занимает элемент фасада в поле зрения (грубо говоря, размер объекта);

— структурированность элементов фасада (их расположение относительно друг друга, формируют ли они регулярную сеть на фасаде).

Результат анализа — число (IFgF). Чем это число больше, тем фасад более «информативный», а значит и более красивый для человека. Если число попадает в диапазон от 60 до 120, то скорее всего фасад приятен человеческому глазу.

Приведённый фасад по проекту нашего бюро набрал 93,4 пункта в результате моего анализа.

Для сравнения вот другие примеры из Гамбурга:

Схемы в архитектуре

Увидел этого парня и подумал, что было бы хорошо студентам презентовать свой идеи словами а не рендерами. Ведь в реальных пояснительных записках к проектам действительно нужно описывать архитектурные решения словами.

https://www.behance.net/gallery/66634475/Universum-Master-research

Порой по таким текстам видно, как глубоко архитектор продумал форму, почему она именно такая. Или наоборот становится понятно, что формообразование в проекте является самоцелью и никакой концептуальной мысли там нет.

Ту же функцию в архитектурной презентации выполняют и схемы, но требуют со стороны зрителя меньше усилий мозга, чтобы сходу понять суть концепции.

MMST Architekten, конкурсный проект детского сада

Однако, чтобы лучше осознать и усвоить информацию, человек должен преодолеть некий барьер (совершить усилие) при её получении.

Популяризатор науки Дерек Мюллер в своей лекции на TED рассказывает, как он создал обучающие ролики с разной степенью «разжёванности» учебного материала. После просмотра менее «разжёванного» ролика студенты написали тест лучше чем после видео, где знания были представлены в максимально простой форме.

С другой стороны чрезмерные усилия при получении информации убивают интерес и не способствуют её усвоению. Это связано с особенностью мозга постоянно экономить энергию. Ведь формирования у человека нейронных связей в мозгу — хлопотный процесс, о чём можно послушать в лекциях Роберта Сапольски «Биология поведения человека» (10-я и 11-я лекции).

Так вот, похоже, схемы — оптимальный вариант описания архитектурной концепции, где рендер — слишком просто, а текст — слишком сложно.

Но всё же увидеть нелепость некоторых своих идей автор может, только выразив их словами, как, например, в том же тексте на картинке сверху: «...выступает силуэт гостиницы. Окна у неё со сбитым ритмом, модный приём, как положено...». Но если написать: «...Окна у неё со сбитым ритмом и чередующейся формой, что соответствует микромоторике человеческих глаз и тем самым поддерживает здоровье горожан», то тут уже видна некая концептуальная идея.

Как иностранцу инвестировать в строительство в Германии?

Вот, к примеру, есть деньги, выбран участок, прикинута финансовая стратегия и подготовлен эскизный архитектурный проект. Что дальше?

Теперь нужно открыть в немецком банке счёт и перевести средства. Затем нужно создать Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)— аналог российского общества с ограниченной ответственностью (ООО).

Условия открытия GmbH и налогообложения такие же как и для граждан Германии.

Для иностранцев могут быть отличия в условиях получения кредита на строительство, а именно величина собственного начального капитала. Всё зависит от того, как банк оценит риски возврата инвестиций. Иностранные инвесторы считаются банком более рискованными.

Например, немецкой фирме банк может назначить размер собственного капитала в 5% - 10% от заёмной суммы при наличии убедительной финансовой стратегии и качественного архитектурного проекта. А иногда это может быть и даже 0%, если фирма обладает хорошей репутацией.

Для иностранного же инвестора сумма личного капитала может доходить до 50%. Поэтому неплохо бы обращаться в банк в партнёрстве с надёжной немецкой фирмой.

Мороженое и наброски

В Гамбурге есть кафе Luicella's с, пожалуй, лучшим мороженым. Но для мороженого в декабре холодновато, поэтому мы пили кофе с вафлями, которые тоже хороши.

Сделал там несколько набросков.

             

Мужчина стоит у кассы и замер в нетерпении заплатить за своё мороженое (на вынос… в декабре…)

             

Девушка деловито заказывает вафли

             

Женщина ест мороженое

Вебинар об инвестициях и пенсии

Основатель бюро MMST Architekten Штефан Шольц на прошлой неделе проводил вебинар о пенсии и инвестициях в небольшие многоквартирные дома.

Тут я пройдусь прямо по его слайдам и коротко передам суть вебинара.

В начале Шольц рассказывает о том, как он пришёл к идее инвестировать в многоквартирные дома. Его пенсионный фонд обещает ему пенсию, которая Шольца не устраивает. Поэтому он рассчитал, что в идеале ему бы нужно скопить 1 миллион евро к моменту выхода на пенсию (через 20 лет), чтобы поддерживать высокий уровень жизни. Получилось, что нужно каждый месяц на двоих с женой откладывать 3300 евро.

Затем он рассматривает методы накопления в аспектах:

— взять на себя / делегировать ответственность за накопления

— активно / пассивно участвовать в формировании пенсии.

Шольц сформировал 3 категории:

• Делегировать ответственность + Пассивное участие. Тут находятся пенсионные и акционерные фонды, фонды недвижимости и тому подобное. Процент дохода по таким инвестициям не превышает 5%.
• Взять ответственность на себя + Пассивное участие. Сюда относятся личные или коллективные инвестиции в недвижимость. Процент дохода здесь выше, но не максимальный.
• Взять ответственность на себя + Активное участие. Сюда относится предпринимательский подход к инвестициям, который даёт наибольший процент дохода. Как один из вариантов такого инвестирования — небольшие многоквартирные дома для сдачи в аренду (доходный дом).

Дальше Шольц говорит, какие проблемы есть при инвестировании в доходный дом.

Например, нужно убедить свою семью в целесообразности затеи.

Или банк может назначить большую долю собственного капитала для получения кредита на строительство. Как правило доля собственного капитала варьируется от 0% до 50%. Если проект дома выглядит для банка убедительным, то долю собственного капитала банк запросит скорее всего в размере 10% от заёмной суммы (для покупки участка и строительства). Это будет примерно 100 тысяч евро.

Через 3 — 5 лет шестиквартирный дом окупится и принесёт доход до 250 000 евро.

Дальше речь идёт о преимуществах нового строительства перед покупкой старой недвижимости. Дело тут в следующем:

— покупаемое здание может привести к непредвиденным расходам на обслуживание, охранный статус и иметь множество других скрытых проблем;

— также оно может потерять в цене к моменту продажи перед выходом на пенсию.

Шольц напоминает, что концепция доходного дома функционирует уже больше ста лет.

Затем он обозначает 7 важных шагов, увеличивающих рентабельность доходного дома на стадии проектирования, строительства и эксплуатации:

• Внимательно изучить строительные нормы и найти способы использовать участок интенсивнее, чем это возможно на первый взгляд. Например, план развития участка мог устареть, его можно пересмотреть и аргументировано увеличить площадь застройки и разрешённое количество этажей.
• Разместить максимальное количество квартир на одну лестничную клетку и лифт. Убрать с этажа дома всё лишнее и максимально увеличить площадь квартир.
• Строить красиво и качественно, чтобы людям понравилось.
• Учитывать, что возведение здания — это меньше половины расходов в проекте доходного дома. Необходимо оптимизировать все затраты на протяжении всего пути проекта.
• Использовать «экологичные» технологии и материалы, чтобы получить кредит на строительство под более выгодные проценты.
• Использовать в строительстве качественные и долговечные материалы и конструкции, чтобы уменьшить расходы на содержание дома при эксплуатации. Например, кирпичный фасад при строительстве не намного дороже штукатурного, зато через 20 лет расходы на его обслуживание будут в два раза ниже чем у штукатурного фасада.
• Оптимизировать налоги вместе с налоговым консультантом, это принесёт значительную экономию. Например, если владеть домом как ООО, то налогов будет меньше почти в 3 раза.

Потом Шольц говорит, на какие земельные участки стоит обратить внимание для покупки. Хорошо подойдут участки до 1000 кв.м в районе города с односемейными домами.

Искать их можно либо через ImmoScout, либо непосредственно «гуляя» по городу.

Далее следуют примеры уже построенных домов с их экономическими показателями:

1. Дом на 20 квартир (1300 кв.м арендная площадь).

Год постройки 2017.

3,6 миллиона — общий размер инвестиций, из них

252 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).

195 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них

100 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).

2. Дом на 14 квартир (990 кв.м арендная площадь).

Год постройки 2018.

2,8 миллиона — общий размер инвестиций, из них

300 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).

149 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них

76 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).

В заключении Штефан Шольц зовёт всех на страницу сайта бюро, где можно подробнее ознакомиться с информацией по теме http://www.mmst-architekten.de/zinshaus/

Наброски в Испании

В Барселоне начала ноября было так тепло, что с полным комфортом можно было рисовать людей в уличных кафе.

Француженки пьют кофе и курят

Испанка пьёт кофе и слушает

Девушка что-то эмоционально рассказывает

Девушка выкладывает сториз в инстаграме

А ещё из Барселоны можно было плыть (правда, не доплыть) на яхте в Малагу и рисовать сояхтниц.

Спящая в каюте

Неспящая в каюте

Девушка откачивает воду из трюма