Здесь архитекторам и застройщикам доступны некоторые «плюшки», которых нет в ряде других регионов Германии, например:
- отсутствие требований обязательных парковочных мест для жилых зданий (я писал об этом здесь);
- бланк заказа разрешения на строительство уменьшен до одного листа;
- бесплатный интернет-портал с внушительным объёмом геоданных (мой пост об этом). Там есть и 3D-модель всего города с рельефом. Пока её нельзя выгрузить себе на компьютер, но возможно в будущем будет можно.
А недавно узнал, что на официальном сайте города собрали в одном местевсю необходимую информацию о разрешении на строительство. Можно понять, как подготовить заявку на его получение, даже если вы об этом впервые слышите. Очень удобно и бесплатно.
Город повышает строительную и правовую грамотность населения.
В Гамбурге есть очень вдохновляющий пример социальной активности в районе St. Pauli: несколько семей объединились, чтобы построить многоквартирный дом (28 квартир), вместе в нём жить и поддерживать ценности района. Для этого они организовали объединение «Маленькая Свобода» (Baugemeinschaft Kleine Freiheit).
Главная ценность объединения — свобода. Так пишут сами жители на своём сайте. Даже улица, на которой стоит дом, называется Маленькая Свобода (Kleine Freiheit).
Основные тезисы жителей такие: - свобода на место жительства (почти все участники — местные жители St. Pauli), - свобода предпринимательства (жители открывают различные заведения в первых этажах недалеко от своего дома), - свобода от финансового рабства (помимо собственных средств, жители получили поддержку от города).
Многие члены сообщества знают друг друга много времени. Вот диаграмма с их сайта, которая это показывает. Цифры — число лет знакомства.
Также объединившимся людям важно жить несколькими поколениями в одном месте, чувствовать глубокие социальные связи с соседями и взаимовыручку. Особо ценно и самостоятельное управлять домовым хозяйством.
Какие преимущества в такой кооперации: - жители могут участвовать в процессе проектирования квартир, лучшим образом адаптируя их под свои потребности; - людям не нужно менять район проживания для улучшения своих жилищных условий; - жильё становится дешевле в отсутствии девелопера и маклера.
Как они это сделали?
Объединение горожан зарегистрировало себя как некоммерческое юридическое лицо Verein (e.V.). Затем они договорились с организацией Schanze eG, которая с 1987 занимается сопровождением жилых кооперативов. Schanze eG сотрудничает с социально активными сообществами при условии, что жители будут поддерживать жилое здание в надлежащем состоянии. Эта организация также некоммерческая и не даёт финансирования.
Schanze eG — объединение жилых сообществ, фирм и организаций по всему Гамбургу. Туда входит и фирма STATTBAU HAMBURG (она уже коммерческая), которая и занимается консалтингом в проектировании, строительстве и самоуправлении жилищным хозяйством, экономической и юридической поддержкой.
STATTBAU HAMBURG получает экономическую поддержку города благодаря сотрудничеству с Агентством Строительного Сообщества Гамбурга (Agentur für Baugemeinschaft) и Гамбургским банком инвестиций и развития (Hamburgischen Investitions- und Förderbank).
Проектирование они ведут силами нанятых архитектурных и строительных фирм. На данном проекте работало бюро HEYDEN UND HIDDE ARCHITEKTEN BDA. Проект можно посмотреть тут.
Жилой комплекс состоит из трёх корпусов. Архитектура довольно простая, но приятная.
Организацией самоуправления и эксплуатации здания занимается компания P99, которая была создана опять же фирмой STATTBAU HAMBURG.
Построенные квартиры стали собственностью участников сообщества жильцов.
От создания активной группы в 2005-ом году до заселения дома в 2017-ом прошло 12 лет.
Сроками проект разительно отличается от коммерческих девелоперских, но для участников сообщества, ориентированных на проживание поколениями, потраченное время — долгосрочная инвестиция.
Ниже ещё примеры домов, построенных группами объединившихся жителей в других городах.
Иллюстрация из книги «Animal Aided Design» про биоразнообразие
Когда мы проектировали этот жилой район, мы очень озаботились темой биоразнообразия. Мы предложили в том числе и места для обитания летучих мышей. Но, к сожалению, ещё не у всех архитекторов есть понимание важности городского биоразнообразия. И некоторые меня спрашивали: «Ты действительно хочешь, чтобы летучие мыши жили в твоём дворе?» — намекая на то, что они мол вампиры и вообще адские создания.
Я ответил: «Ну так да, конечно! Они же классные!»
Самое яркое впечатление от встречи с ними у меня было в Антверпене (Бельгия). Мы с друзьями шли по ночному бульвару, а мыши стаей пролетали мимо. Их почти было незаметно. Сначала не понимаешь, что рядом что-то летает, а потом осознаёшь, что они повсюду вокруг тебя :)
Для начала, что значит «здание с нулевым потреблением энергии»?
В 2010-ом году Евросоюз разработал и ратифицировал норматив энергоэффективности зданий (EPBD 2010, RL 2010/31/EU). В нём есть формулировка «nearly zero-energy buildings» (NZEB). Она относится к зданиям, которые соответствуют следующим критериям:
Очень хорошее утепление, а именно соответствующее таким стандартам, как: - пассивный дом — это дом, который потребляет энергии менее 120 Киловатт-часов на квадратный метр в год; - нулевой дом — это тот, который потребляет столько энергии, сколько сам производит; - дом плюсовой энергии — это тот, который производит энергии больше, чем потребляет; - стандарт KfW-40 и KfW-55 в соответствии с нормами EnEV (регламент снижения энергопотребления в Германии).
Очень низкое потребление энергии зданием благодаря техническому оснащению класса энергоэффективности «А+++». В первую очередь это системы освещения, отопления, вентиляции и охлаждения.
Получение энергии из возобновляемых источников энергии при помощи воздушных и земляных тепловых насосов, солнечных панелей и коллекторов, ветрогенераторов, реакторов на биомассе и всего тому подобного.
Размер максимального годового потребления энергии и процент роли возобновляемых источников в этом потреблении регламентируется отдельным документом GEG (закон об энергии зданий).
Это не значит, что такие здания будут полностью энергетически автономными. Просто стандарт такой энергоэффективности значительно выше применяемого ранее стандарта: утепление эффективнее на 12%, а энергопотребление ниже на 26%. И доселе так широко этот стандарт не применялся.
Так вот, согласно постановлению Евросоюза с 1-го января 2019-го года все новые общественные государственные здания должны соответствовать «nearly zero-energy buildings». А с 2021-го такими должны быть вообще все новые здания.
Про инвестиции
Наше бюро уже сейчас проектирует жилые многоквартирные дома для аренды по упомянутому стандарту KfW-40, который обеспечивает и высокую энергоэффективность, и общую «экологичность» зданий. Благодаря этому наши инвесторы экономят на эксплуатации дома и налоговом обложении, чем увеличивают свою прибыль.
Это я к тому, что если хотите инвестировать в недвижимость в Германии, то наши небольшие многоквартирные дома — хороший для этого вариант.
Есть проблема: нормы устанавливают люди власти. Сколь бы убедительными не были бы доказательства, нормы будут представлять некий властный консенсус. Возникает вопрос, в документах каких уровней, с каким механизмом легитимизации такие нормы могут рождаться?
Ответ
Я вижу создание таких норм максимально обособленным от властных структур. Это будет облако данных, с которым работают исключительно учёные и юристы, и они формулируют нормативную базу. В идеале это сообщество учёных не зависит от политической воли и существует на гранты государства, но государство не вмешивается в его работу. Ведь все данные и результаты научной работы открыты и доступны для проверки. Все связи и выводы можно легко отследить.
А легитимизация осуществляется по способу, который я описывал в другой заметке.
В мире уже так развиты технологии, что демократию можно реализовать в почти чистом виде без всяких там депутатов. Каждый человек может завести какой-нибудь интернет-кабинет, где публикуются все насущные для общества вопросы, требующие решения. И, можно, по любому вопросу проводить референдум.
Хотя где взять гражданину столько времени, чтобы сформировать своё видение такого огромного количества проблем?
Тут можно посмотреть на существующую систему налоговых сборов и налоговых вычетов. В Германии, чтобы правильно подать декларацию о доходах и вернуть часть налогов, граждане прибегают к помощи налоговых консультантов. Потому что самому бывает довольно трудозатратно разбираться в тонкостях всех документов. И есть всякие механизированные интернетные сервисы, которые подсказывают, что в них вводить, а потом оформляют за вас документы и отправляют в налоговую.
Даже для политических выборов уже есть интернетные автоматизированные консультанты. Туда вводишь свои политические предпочтения, а оно тебе говорит, за кого голосовать.
Так можно делегировать участие в общественных референдумах персональному депутату (живому или электронному) и поменять его, если не нравится, как работает. И можно настроить его так, чтобы за незначительные (по вашему мнению) вопросы отвечал депутат, а за важные вопросы отвечали только вы.
