Основатель бюро MMST Architekten Штефан Шольц на прошлой неделе проводил вебинар о пенсии и инвестициях в небольшие многоквартирные дома.
Тут я пройдусь прямо по его слайдам и коротко передам суть вебинара.
В начале Шольц рассказывает о том, как он пришёл к идее инвестировать в многоквартирные дома. Его пенсионный фонд обещает ему пенсию, которая Шольца не устраивает. Поэтому он рассчитал, что в идеале ему бы нужно скопить 1 миллион евро к моменту выхода на пенсию (через 20 лет), чтобы поддерживать высокий уровень жизни. Получилось, что нужно каждый месяц на двоих с женой откладывать 3300 евро.
Затем он рассматривает методы накопления в аспектах:
— взять на себя / делегировать ответственность за накопления
— активно / пассивно участвовать в формировании пенсии.
Шольц сформировал 3 категории:
- Делегировать ответственность + Пассивное участие. Тут находятся пенсионные и акционерные фонды, фонды недвижимости и тому подобное. Процент дохода по таким инвестициям не превышает 5%.
- Взять ответственность на себя + Пассивное участие. Сюда относятся личные или коллективные инвестиции в недвижимость. Процент дохода здесь выше, но не максимальный.
- Взять ответственность на себя + Активное участие. Сюда относится предпринимательский подход к инвестициям, который даёт наибольший процент дохода. Как один из вариантов такого инвестирования — небольшие многоквартирные дома для сдачи в аренду (доходный дом).
Дальше Шольц говорит, какие проблемы есть при инвестировании в доходный дом.
Например, нужно убедить свою семью в целесообразности затеи.
Или банк может назначить большую долю собственного капитала для получения кредита на строительство. Как правило доля собственного капитала варьируется от 0% до 50%. Если проект дома выглядит для банка убедительным, то долю собственного капитала банк запросит скорее всего в размере 10% от заёмной суммы (для покупки участка и строительства). Это будет примерно 100 тысяч евро.
Через 3 — 5 лет шестиквартирный дом окупится и принесёт доход до 250 000 евро.
Дальше речь идёт о преимуществах нового строительства перед покупкой старой недвижимости. Дело тут в следующем:
— покупаемое здание может привести к непредвиденным расходам на обслуживание, охранный статус и иметь множество других скрытых проблем;
— также оно может потерять в цене к моменту продажи перед выходом на пенсию.
Шольц напоминает, что концепция доходного дома функционирует уже больше ста лет.
Затем он обозначает 7 важных шагов, увеличивающих рентабельность доходного дома на стадии проектирования, строительства и эксплуатации:
- Внимательно изучить строительные нормы и найти способы использовать участок интенсивнее, чем это возможно на первый взгляд. Например, план развития участка мог устареть, его можно пересмотреть и аргументировано увеличить площадь застройки и разрешённое количество этажей.
- Разместить максимальное количество квартир на одну лестничную клетку и лифт. Убрать с этажа дома всё лишнее и максимально увеличить площадь квартир.
- Строить красиво и качественно, чтобы людям понравилось.
- Учитывать, что возведение здания — это меньше половины расходов в проекте доходного дома. Необходимо оптимизировать все затраты на протяжении всего пути проекта.
- Использовать «экологичные» технологии и материалы, чтобы получить кредит на строительство под более выгодные проценты.
- Использовать в строительстве качественные и долговечные материалы и конструкции, чтобы уменьшить расходы на содержание дома при эксплуатации. Например, кирпичный фасад при строительстве не намного дороже штукатурного, зато через 20 лет расходы на его обслуживание будут в два раза ниже чем у штукатурного фасада.
- Оптимизировать налоги вместе с налоговым консультантом, это принесёт значительную экономию. Например, если владеть домом как ООО, то налогов будет меньше почти в 3 раза.
Потом Шольц говорит, на какие земельные участки стоит обратить внимание для покупки. Хорошо подойдут участки до 1000 кв.м в районе города с односемейными домами.
Искать их можно либо через ImmoScout, либо непосредственно «гуляя» по городу.
Далее следуют примеры уже построенных домов с их экономическими показателями:
1. Дом на 20 квартир (1300 кв.м арендная площадь).
Год постройки 2017.
3,6 миллиона — общий размер инвестиций, из них
252 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).
195 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них
100 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).
2. Дом на 14 квартир (990 кв.м арендная площадь).
Год постройки 2018.
2,8 миллиона — общий размер инвестиций, из них
300 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).
149 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них
76 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).
В заключении Штефан Шольц зовёт всех на страницу сайта бюро, где можно подробнее ознакомиться с информацией по теме http://www.mmst-architekten.de/zinshaus/
