Как иностранцу инвестировать в строительство в Германии?

Вот, к примеру, есть деньги, выбран участок, прикинута финансовая стратегия и подготовлен эскизный архитектурный проект. Что дальше?

Теперь нужно открыть в немецком банке счёт и перевести средства. Затем нужно создать Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)— аналог российского общества с ограниченной ответственностью (ООО).

Условия открытия GmbH и налогообложения такие же как и для граждан Германии.

Для иностранцев могут быть отличия в условиях получения кредита на строительство, а именно величина собственного начального капитала. Всё зависит от того, как банк оценит риски возврата инвестиций. Иностранные инвесторы считаются банком более рискованными.

Например, немецкой фирме банк может назначить размер собственного капитала в 5% - 10% от заёмной суммы при наличии убедительной финансовой стратегии и качественного архитектурного проекта. А иногда это может быть и даже 0%, если фирма обладает хорошей репутацией.

Для иностранного же инвестора сумма личного капитала может доходить до 50%. Поэтому неплохо бы обращаться в банк в партнёрстве с надёжной немецкой фирмой.

Вебинар об инвестициях и пенсии

Основатель бюро MMST Architekten Штефан Шольц на прошлой неделе проводил вебинар о пенсии и инвестициях в небольшие многоквартирные дома.

Тут я пройдусь прямо по его слайдам и коротко передам суть вебинара.

В начале Шольц рассказывает о том, как он пришёл к идее инвестировать в многоквартирные дома. Его пенсионный фонд обещает ему пенсию, которая Шольца не устраивает. Поэтому он рассчитал, что в идеале ему бы нужно скопить 1 миллион евро к моменту выхода на пенсию (через 20 лет), чтобы поддерживать высокий уровень жизни. Получилось, что нужно каждый месяц на двоих с женой откладывать 3300 евро.

Затем он рассматривает методы накопления в аспектах:

— взять на себя / делегировать ответственность за накопления

— активно / пассивно участвовать в формировании пенсии.

Шольц сформировал 3 категории:

• Делегировать ответственность + Пассивное участие. Тут находятся пенсионные и акционерные фонды, фонды недвижимости и тому подобное. Процент дохода по таким инвестициям не превышает 5%.
• Взять ответственность на себя + Пассивное участие. Сюда относятся личные или коллективные инвестиции в недвижимость. Процент дохода здесь выше, но не максимальный.
• Взять ответственность на себя + Активное участие. Сюда относится предпринимательский подход к инвестициям, который даёт наибольший процент дохода. Как один из вариантов такого инвестирования — небольшие многоквартирные дома для сдачи в аренду (доходный дом).

Дальше Шольц говорит, какие проблемы есть при инвестировании в доходный дом.

Например, нужно убедить свою семью в целесообразности затеи.

Или банк может назначить большую долю собственного капитала для получения кредита на строительство. Как правило доля собственного капитала варьируется от 0% до 50%. Если проект дома выглядит для банка убедительным, то долю собственного капитала банк запросит скорее всего в размере 10% от заёмной суммы (для покупки участка и строительства). Это будет примерно 100 тысяч евро.

Через 3 — 5 лет шестиквартирный дом окупится и принесёт доход до 250 000 евро.

Дальше речь идёт о преимуществах нового строительства перед покупкой старой недвижимости. Дело тут в следующем:

— покупаемое здание может привести к непредвиденным расходам на обслуживание, охранный статус и иметь множество других скрытых проблем;

— также оно может потерять в цене к моменту продажи перед выходом на пенсию.

Шольц напоминает, что концепция доходного дома функционирует уже больше ста лет.

Затем он обозначает 7 важных шагов, увеличивающих рентабельность доходного дома на стадии проектирования, строительства и эксплуатации:

• Внимательно изучить строительные нормы и найти способы использовать участок интенсивнее, чем это возможно на первый взгляд. Например, план развития участка мог устареть, его можно пересмотреть и аргументировано увеличить площадь застройки и разрешённое количество этажей.
• Разместить максимальное количество квартир на одну лестничную клетку и лифт. Убрать с этажа дома всё лишнее и максимально увеличить площадь квартир.
• Строить красиво и качественно, чтобы людям понравилось.
• Учитывать, что возведение здания — это меньше половины расходов в проекте доходного дома. Необходимо оптимизировать все затраты на протяжении всего пути проекта.
• Использовать «экологичные» технологии и материалы, чтобы получить кредит на строительство под более выгодные проценты.
• Использовать в строительстве качественные и долговечные материалы и конструкции, чтобы уменьшить расходы на содержание дома при эксплуатации. Например, кирпичный фасад при строительстве не намного дороже штукатурного, зато через 20 лет расходы на его обслуживание будут в два раза ниже чем у штукатурного фасада.
• Оптимизировать налоги вместе с налоговым консультантом, это принесёт значительную экономию. Например, если владеть домом как ООО, то налогов будет меньше почти в 3 раза.

Потом Шольц говорит, на какие земельные участки стоит обратить внимание для покупки. Хорошо подойдут участки до 1000 кв.м в районе города с односемейными домами.

Искать их можно либо через ImmoScout, либо непосредственно «гуляя» по городу.

Далее следуют примеры уже построенных домов с их экономическими показателями:

1. Дом на 20 квартир (1300 кв.м арендная площадь).

Год постройки 2017.

3,6 миллиона — общий размер инвестиций, из них

252 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).

195 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них

100 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).

2. Дом на 14 квартир (990 кв.м арендная площадь).

Год постройки 2018.

2,8 миллиона — общий размер инвестиций, из них

300 000 евро — собственный капитал (остальное выдал банк).

149 000 евро — общая арендная плата в год (без коммунальных услуг), из них

76 000 евро — чистая прибыль в год (после уплаты налогов).

В заключении Штефан Шольц зовёт всех на страницу сайта бюро, где можно подробнее ознакомиться с информацией по теме http://www.mmst-architekten.de/zinshaus/

Путь к разрешению на строительство в Гамбурге

Как стимулировать строительство в городе?

Кажется, Гамбург что-то об этом знает.

             

Fügen Sie eine Beschreibung hinzu

Здесь архитекторам и застройщикам доступны некоторые «плюшки», которых нет в ряде других регионов Германии, например:

- отсутствие требований обязательных парковочных мест для жилых зданий (я писал об этом здесь);

- бланк заказа разрешения на строительство уменьшен до одного листа;

- бесплатный интернет-портал с внушительным объёмом геоданных (мой пост об этом). Там есть и 3D-модель всего города с рельефом. Пока её нельзя выгрузить себе на компьютер, но возможно в будущем будет можно.

А недавно узнал, что на официальном сайте города собрали в одном месте всю необходимую информацию о разрешении на строительство. Можно понять, как подготовить заявку на его получение, даже если вы об этом впервые слышите. Очень удобно и бесплатно.

Город повышает строительную и правовую грамотность населения.

Дом мечты с поддержкой города, как это?

В Гамбурге есть очень вдохновляющий пример социальной активности в районе St. Pauli: несколько семей объединились, чтобы построить многоквартирный дом (28 квартир), вместе в нём жить и поддерживать ценности района. Для этого они организовали объединение «Маленькая Свобода» (Baugemeinschaft Kleine Freiheit).

Главная ценность объединения — свобода. Так пишут сами жители на своём сайте. Даже улица, на которой стоит дом, называется Маленькая Свобода (Kleine Freiheit).

Основные тезисы жителей такие:
- свобода на место жительства (почти все участники — местные жители St. Pauli),
- свобода предпринимательства (жители открывают различные заведения в первых этажах недалеко от своего дома),
- свобода от финансового рабства (помимо собственных средств, жители получили поддержку от города).

Многие члены сообщества знают друг друга много времени. Вот диаграмма с их сайта, которая это показывает. Цифры — число лет знакомства.

Также объединившимся людям важно жить несколькими поколениями в одном месте, чувствовать глубокие социальные связи с соседями и взаимовыручку. Особо ценно и самостоятельное управлять домовым хозяйством.

Какие преимущества в такой кооперации:
- жители могут участвовать в процессе проектирования квартир, лучшим образом адаптируя их под свои потребности;
- людям не нужно менять район проживания для улучшения своих жилищных условий;
- жильё становится дешевле в отсутствии девелопера и маклера.

Как они это сделали?

Объединение горожан зарегистрировало себя как некоммерческое юридическое лицо Verein (e.V.). Затем они договорились с организацией Schanze eG, которая с 1987 занимается сопровождением жилых кооперативов. Schanze eG сотрудничает с социально активными сообществами при условии, что жители будут поддерживать жилое здание в надлежащем состоянии. Эта организация также некоммерческая и не даёт финансирования.

Schanze eG — объединение жилых сообществ, фирм и организаций по всему Гамбургу. Туда входит и фирма STATTBAU HAMBURG (она уже коммерческая), которая и занимается консалтингом в проектировании, строительстве и самоуправлении жилищным хозяйством, экономической и юридической поддержкой.

STATTBAU HAMBURG получает экономическую поддержку города благодаря сотрудничеству с Агентством Строительного Сообщества Гамбурга (Agentur für Baugemeinschaft) и Гамбургским банком инвестиций и развития (Hamburgischen Investitions- und Förderbank).

Проектирование они ведут силами нанятых архитектурных и строительных фирм. На данном проекте работало бюро HEYDEN UND HIDDE ARCHITEKTEN BDA. Проект можно посмотреть тут.

Жилой комплекс состоит из трёх корпусов. Архитектура довольно простая, но приятная.

Организацией самоуправления и эксплуатации здания занимается компания P99, которая была создана опять же фирмой STATTBAU HAMBURG.

Построенные квартиры стали собственностью участников сообщества жильцов.

От создания активной группы в 2005-ом году до заселения дома в 2017-ом прошло 12 лет.

Сроками проект разительно отличается от коммерческих девелоперских, но для участников сообщества, ориентированных на проживание поколениями, потраченное время — долгосрочная инвестиция.

Ниже ещё примеры домов, построенных группами объединившихся жителей в других городах.

Район Хагманна в Винтертуре

Ritterstraße 50 в северной части Берлина

Кооператив в Цюрихе

Здания с нулевым потреблением энергии с 2019-го года. Как это возможно? При чём тут инвестиции в архитектуру?

Для начала, что значит «здание с нулевым потреблением энергии»?

В 2010-ом году Евросоюз разработал и ратифицировал норматив энергоэффективности зданий (EPBD 2010, RL 2010/31/EU). В нём есть формулировка «nearly zero-energy buildings» (NZEB). Она относится к зданиям, которые соответствуют следующим критериям:

• Очень хорошее утепление, а именно соответствующее таким стандартам, как:
  - пассивный дом — это дом, который потребляет энергии менее 120 Киловатт-часов на квадратный метр в год;
  - нулевой дом — это тот, который потребляет столько энергии, сколько сам производит;
  - дом плюсовой энергии — это тот, который производит энергии больше, чем потребляет;
  - стандарт KfW-40 и KfW-55 в соответствии с нормами EnEV (регламент снижения энергопотребления в Германии).
• Очень низкое потребление энергии зданием благодаря техническому оснащению класса энергоэффективности «А+++». В первую очередь это системы освещения, отопления, вентиляции и охлаждения.
• Получение энергии из возобновляемых источников энергии при помощи воздушных и земляных тепловых насосов, солнечных панелей и коллекторов, ветрогенераторов, реакторов на биомассе и всего тому подобного.

Размер максимального годового потребления энергии и процент роли возобновляемых источников в этом потреблении регламентируется отдельным документом GEG (закон об энергии зданий).

Это не значит, что такие здания будут полностью энергетически автономными. Просто стандарт такой энергоэффективности значительно выше применяемого ранее стандарта: утепление эффективнее на 12%, а энергопотребление ниже на 26%. И доселе так широко этот стандарт не применялся.

Так вот, согласно постановлению Евросоюза с 1-го января 2019-го года все новые общественные государственные здания должны соответствовать «nearly zero-energy buildings». А с 2021-го такими должны быть вообще все новые здания.

Про инвестиции

Наше бюро уже сейчас проектирует жилые многоквартирные дома для аренды по упомянутому стандарту KfW-40, который обеспечивает и высокую энергоэффективность, и общую «экологичность» зданий. Благодаря этому наши инвесторы экономят на эксплуатации дома и налоговом обложении, чем увеличивают свою прибыль.

Это я к тому, что если хотите инвестировать в недвижимость в Германии, то наши небольшие многоквартирные дома — хороший для этого вариант.

Более подробная информация по ссылке.

Архитектура вместо пенсии

Пример многоквартирного доходного дома (с сайта MMST Architekten)

Есть в мире тенденция к тому, что люди всё свободнее выбирают (или стремятся к тому), где жить, в каком месте и по какому графику работать, какой распорядок дня поддерживать, в каком возрасте выходить на пенсию и какой будет размер пенсии.
С пенсией сложно. Государственные пенсионные фонды часто нестабильны. Можно вложить деньги в недвижимость, как альтернативу пенсионному фонду.
В Германии практикуют такую стратегию инвестирования: - с относительно небольшим стартовым капиталом взять кредит в специальном банке, который поддерживает экологичное строительство и даёт налоговые льготы; - купить участок в правильном месте; - нужным образом спроектировать и построить экологичный многоквартирный дом (10 – 20 квартир); - стратегически сдавать квартиры в аренду; - оптимизировать налоги, чтобы максимизировать прибыль.
Причём эту инвестиционную стратегию может реализовать и иностранный инвестор.
Я помогал переводить небольшую книжечку об этом. Её можно бесплатно скачать тут.
В ней на реальном примере рассказано то: - как разработана финансовая стратегия, - как выбран участок, - как оптимизирован архитектурный проект, - как оптимизировано строительство, - как оптимизированы налоги - и какой от этого всего доход.
Плюс на электронную почту можно получить excel-таблицу для расчета доходности своего многоквартирного дома. С её помощью можно прикинуть основные финансовые параметры инвестиционной стратегии такого рода.
Пользуйтесь!